Préstamos de Agencia (Agency Loans)

Préstamos de agencia (Agency Loans) son préstamos multifamiliares y de bienes raíces comerciales que son originados por prestamistas aprobados y luego garantizados o comprados por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) — principalmente Fannie Mae (Delegated Underwriting and Servicing, DUS), Freddie Mac (Optigo) y HUD/FHA (221(d)(4) para construcción/rehabilitación sustancial, y 223(f) para adquisición/refinanciamiento). Debido a que las GSE respaldan la deuda, estos préstamos ofrecen las tasas más bajas y los plazos más largos en bienes raíces comerciales.

Cómo funciona. Un prestatario solicita a través de un prestamista de agencia aprobado. El préstamo se suscribe según los estándares de las GSE: DSCR mínimo (típicamente 1.25x), LTV máximo (típicamente 75–80%) y requisitos de condición de la propiedad. El prestamista fija el precio del préstamo basándose en el flujo de efectivo de la propiedad, el diferencial sobre el Tesoro correspondiente, y el patrimonio neto y experiencia del prestatario. Los préstamos aprobados se venden a la GSE, que los tituliza. El resultado para el prestatario: tasas fijas de 5–30 años, amortizaciones de hasta 30–35 años, y a menudo sin recurso (sin garantía personal más allá de las excepciones “bad boy”).

Ejemplo. Adquieres un edificio de 15 apartamentos por $1,800,000 que produce $140,000 en ingreso operativo neto. Un prestamista DUS de Fannie Mae ofrece un préstamo a tasa fija a 10 años al 75% LTV ($1,350,000) con amortización a 30 años. El servicio de la deuda es de $96,000/año, resultando en un DSCR de 1.46x — cómodamente por encima del mínimo de 1.25x. La tasa se bloquea al momento de la solicitud y el préstamo es sin recurso.

La deuda de agencia se sitúa en la base del capital stack (primero en ser pagada, menor costo). Para ver cómo se comparan las alternativas no-agencia, consulta préstamos DSCR explicados.